Zaključene kuće, šta su to i kako se mogu kupiti? Kupite nekretninu u ovrha može biti odličan posao , ako se možete nositi s bilo kojim rizikom. Pobrinite se da vaš dom bude pregledan i saznajte koliko drugi domovi u tom području troše. Na taj način nećete na kraju platiti više nego što biste trebali.
Ovrha je kuća koja je vraćena u posjed i stavljena na prodaju od strane banke koja je prvobitnom vlasniku dala kredit. Kad vidite kuću koja je navedena kao oduzeta, to znači da je u vlasništvu banke. Svaki hipotekarni ugovor ima založno pravo na vašoj nekretnini. Založno pravo dozvoljava banci da preuzme kontrolu nad vašom imovinom ako prestanete plaćati hipoteku .
Evo nekih od najčešćih razloga za ovrhe:
- Nepremostiv dug po osnovu medicinske ili kreditne kartice koji sprečava stanodavca da vrši plaćanja
- Stečaj koji zahtijeva likvidaciju
- Gubitak posla ili selidba
- Drastičan pad cijena kuća
- Problemi s održavanjem koji su preskupi za popravak i čine dom nenastanjivim
Kupovina kuće koja je oduzeta malo se razlikuje od kupovine standardne nekretnine od stanodavca. Većina ovrha se prodaje onakva kakva je, što znači da ne možete pregovarati s bankom o popravci umjesto vas.
Prednosti kupovine vraćene kuće
Postoje neke prednosti kupovine zatvorene kuće:
Niže cijene:
Neosporna prednost je što oni gotovo uvijek koštaju manje od ostalih domova u okolici. To je zato što cijenu daje zajmodavac, koji može ostvariti profit samo ako se kuća proda.
Manje briga oko naslova:
Kupovina kuće od vlasnika znači da ne možete dobiti čisti naslov, što je zakonsko pravo na posjedovanje imovine. Vlasnik bi mogao imati zaostale poreze ili založno pravo na kuću što bi ga moglo natjerati da otkaže prodaju. Kada kupujete oduzetu kuću, ne morate brinuti o zabrinutosti oko vlasništva jer vlasništvo briše banka.
Standardne konfiguracije zajma:
Možda ćete morati proći kroz malo drugačiji postupak licitiranja i kupovine prilikom kupovine ovrhe, ali još uvijek imate nekoliko mogućnosti kredita. Za kupovinu možete dobiti VA kredit, FHA kredit ili USDA kredit, sve dok je dom koji razmatrate u useljivom stanju. Ovi krediti podržani od vlade mogu učiniti vlasništvo stanova pristupačnijim.
Mogućnost obnove:
U većini slučajeva, banke nisu voljne popravljati i renovirati prije prodaje ovrhe. Međutim, ne postoji pravilo koje kaže da banka ne može obaviti popravke umjesto vas. Ako naiđete na kuću koja je već duže vrijeme na tržištu, možda ćete uspjeti uvjeriti banku da izvrši popravke prije nego što se uselite.
Nedostaci kupovine vraćene kuće
Kupovina kuće koja je oduzeta je rizičnija od kupovine kuće u kojoj žive vlasnici. Neki od nedostataka kupovine oduzete imovine uključuju:
Povećane brige oko održavanja:
Vlasnici kuća nemaju poticaja da održavaju stanje doma kada znaju da će izgubiti svoju imovinu zbog ovrhe. Ako se nešto pokvari, stanodavac neće potrošiti novac da to popravi, a problem bi se s vremenom mogao pogoršati. Zakupodavci mogu čak i namjerno uništiti imovinu. Vi ste odgovorni za rješavanje bilo kakvih problema koje kuća može imati pri kupovini kuće koja je zatvorena.
Kao da je u pitanju prodaja:
Glavna briga banke je da vam novac vrati što je brže moguće, što znači prodaju, kao što je to slučaj u gotovo svim slučajevima. Ne biste trebali kupiti kuću koja je zatvorena ako nemate značajnu količinu novca za ulaganje u popravke.
Aukcije:
Banka bi mogla odlučiti da je najbolji način prodaje kuća na aukciji šerifa. U tom slučaju ćete možda morati platiti punu konačnu cijenu ponude prije nego što preuzmete kontrolu nad djelom. Obično ne možete dobiti stambeni kredit za kuću kupljenu na aukciji jer osiguranje i procjene predugo traju.
Periodi otkupa:
Samo zato što je kuća označena kao zaplijenjena na web stranici za unos nekretnina ne znači da će kuća ići na prodaju. Gotovo sve države nude vlasnicima kuća period spašavanja u kojem mogu vratiti u posjed svoj dom nadoknađujući svoje račune. U nekim državama vlasnici kuća mogu imati i do 12 mjeseci da povrate kontrolu nad svojom imovinom.
Trenutni korisnik ima prava:
Kuća se može legalno vratiti u posjed, ali to ne znači da niko ne živi na imanju. Mnogi oduzeti domovi ostaju prazni mjesecima ili godinama, što bi moglo privući ljude koji čuvaju. Ako kupujete nekretninu u kojoj živi ilegalni korisnik, morate ga legalno deložirati, čak i ako dotična osoba ili osobe nemaju pravo na kuću. To može potrajati mjesecima i koštati hiljade dolara advokatskih taksi.
Kako kupiti kuću pod ovrhom
Mislite li da je kupovina ovrhe prava za vas? Evo koraka koje možete poduzeti za kupovinu kuće uz ovrhu:
Korak 1: Odredite preko koga ćete kupiti nekretninu.
Postoje tri načina za kupovinu kuće putem ovrhe: od vlasnika, iz banke ili na aukciji.
Kupovina od vlasnika
Tehnički, ne kupujete kuću od vlasnika čija je nekretnina pod ovrhom. Ono što se obično događa u tom slučaju je da će doći do kratke prodaje. Do kratke prodaje dolazi kada vlasnik proda kuću za manje od onoga što duguje na hipoteci. Kada kupujete kuću pod ovrhom, banka (ne vlasnik) mora odobriti vašu ponudu. Možete čekati odobrenje dugo.
Kupujte u banci
U potpunosti preskačete rad sa stanodavcem kada kupujete nekretninu preko banke. Banka općenito briše vlasništvo i iseljava trenutnog vlasnika prije nego što kupite oduzetu nekretninu. Većina banaka neće prodati kuću direktno pojedincu; Morat ćete razgovarati s iskusnim agentom za nekretnine kako biste vidjeli koje su nekretnine dostupne. Ove kuće se općenito prodaju takve kakve jesu. Međutim, općenito ćete imati priliku pogledati kuću i naručiti pregled prije zatvaranja.
Kupujte na aukciji
Na aukciji ćete brže dobiti dom nego što biste to učinili da ste pregovarali s bankom ili prodavačem. Međutim, većina aukcija prihvaća samo gotovinska plaćanja, što znači da ćete morati imati znatnu količinu novca spremnu za kupovinu. Kupovinom na aukciji pristajete i na kupovinu kuće bez procjene i pregleda. To znači da ste u velikom riziku kada na aukciji kupite kuću koja je zatvorena.
Odlična je ideja utvrditi status ovrhe kuće koju želite kupiti ili kontaktirati agenta za nekretnine koji je specijaliziran za prodaju ovrha.
Korak 2: Radite s agentom za nekretnine kako biste olakšali kupovinu.
Većina banaka dodjeljuje oduzetu imovinu agentu za nekretnine (REO) koji radi sa standardnim agentima za nekretnine kako bi pronašao kupca.
Nemaju svi agenti za nekretnine iskustvo u radu s REO agentima. Iskusni agent za ovrhu može vam pomoći u kretanju u procesu kupovine REO -a u vašoj državi, pregovarati o vašoj cijeni, zatražiti inspekciju i dati ponudu. Potražite agente za nekretnine u svom području i pronađite agenta koji je specijaliziran za prodaju ovrha.
Korak 3: Odobrite hipoteku za finansiranje kupovine.
Osim ako ne kupite kuću na aukciji za ovrhu, vjerovatno ćete dobiti hipoteku za finansiranje kupovine kuće. Kad pronađete agenta i počnete tražiti kuće, poželjet ćete dobiti prethodno odobrenje za kredit . Prethodno odobrenje vam daje do znanja koliko možete dobiti na stambeni kredit. Odaberite zajmodavca i zatražite prethodno odobrenje hipoteke kako biste suzili pretraživanje.
Korak 4: Provedite procjenu imovine i inspekciju.
Inspekcije i procjene su presudne kada je u pitanju kupovina ovrhe. Procjena je zahtjev zajmodavca koji vam daje do znanja koliko novca vrijedi nekretnina. Zajmodavci zahtijevaju procjene prije nego što ponude stambene kredite jer moraju znati da vam ne posuđuju previše novca.
Pregled je dublji pregled doma. Stručnjak će obići kuću i zapisati sve što treba zamijeniti ili popraviti. Budući da ovrhe općenito imaju veću štetu od kuća koje vlasnik prodaje, trebali biste inzistirati na inspekciji prije nego što kupite oduzetu kuću.
Ponekad nemate priliku zatražiti pregled ili procjenu prije kupovine. O kupovini oduzetih nekretnina trebali biste razmisliti samo ako ste napredni u popravcima kuća.
Korak 5: Kupite svoj novi dom
Pročitajte rezultate vašeg pregleda i procjene i odlučite je li predmetni dom zaista pravi za vas i slažete li se s kupnjom kuće u takvom stanju. Obratite se hipotekarnom zajmodavcu kako biste dovršili zajam ako imate novca ili vještina da izvršite potrebna renoviranja. Vaš agent za nekretnine pomoći će vam predstaviti vašu ponudu i pripremiti vas za zatvaranje.
Ključne stavke za poneti
- Ovrhe se javljaju kada vlasnik kuće ne izvrši hipoteku i kasni s kreditom više od 120 dana.
- Banke i državne agencije polažu pravo na tu nekretninu, a zatim ih prodaju kako bi nadoknadile svoje financijske gubitke.
- Oduzetu nekretninu možete kupiti na aukciji ili direktno od banaka i agencija.
- Često je teže i potrebno je više vremena za pregovaranje o otkupu imovine zbog angažmana korporativne banke, ali ćete vjerojatno platiti manje.
Izvori članaka
- Ured za finansijsku zaštitu potrošača. Kako funkcionira ovrha? , Pristupljeno 5. avgusta 2020.
- Ured za finansijsku zaštitu potrošača. Ne mogu uplatiti hipoteku. Koliko će proći prije nego što se suočite s oduzimanjem imovine? , Pristupljeno 5. avgusta 2020.
- Zavod za otkup stanova. Kako kupiti kuću pod ovrhom . Posljednji pristup: 5. kolovoza 2020.
- SKIN. Kuće od jednog dolara . Posljednji pristup: 5. kolovoza 2020.
- Wells Fargo. Kupovina ovrhe . Posljednji pristup: 5. kolovoza 2020.
Sadržaj
- Prednosti kupovine vraćene kuće
- Niže cijene:
- Manje briga oko naslova:
- Standardne konfiguracije zajma:
- Mogućnost obnove:
- Nedostaci kupovine vraćene kuće
- Povećane brige oko održavanja:
- Kao da je u pitanju prodaja:
- Aukcije:
- Periodi otkupa:
- Trenutni korisnik ima prava:
- Kako kupiti kuću pod ovrhom
- Korak 1: Odredite preko koga ćete kupiti nekretninu.
- Kupovina od vlasnika
- Kupujte u banci
- Kupujte na aukciji
- Korak 2: Radite s agentom za nekretnine kako biste olakšali kupovinu.
- Korak 3: Odobrite hipoteku za finansiranje kupovine.
- Korak 4: Provedite procjenu imovine i inspekciju.
- Korak 5: Kupite svoj novi dom
- Ključne stavke za poneti
- Izvori članaka